المطيري لـ «الجريدة.»: «توافق» لمنع التشوه البصري للمباني لأول مرة بـ «لائحة البناء»

• في البداية، ما الداعي لتعديل لائحة البناء الصادرة عام 2009؟

– لائحة البناء هي لائحة تنظم أعمال البناء بشكل عام وتحدد الأطر القانونية عبر ترخيص وتصميم وتنفيذ وإيصال تيار واستخراج شهادات الأوصاف للعقارات في الكويت، وهي أيضاً تنظم العلاقة بين الملّاك والمكاتب الهندسية والبلدية في مجال البناء، سواء كان البناء جديدا أو إضافة أو تعديلا وغيرها للبنيان، فلا يمكن أن تتم أي عملية بناء إلا بعد استخراج رخصة من البلدية، وفق ما حددته اللائحة من استعمال ومواصفات خاصة لكل منطقة، أي أن جميع المباني في الكويت تخضع للائحة البناء، (عدا مباني وزارة الدفاع ‏والمواصفات الخاصة بها)، وفي الفترة السابقة صدر قانون البلدية رقم 3 لسنة 2016 الذي طرأت عليه تغييرات كثيرة عن سابقه القانون رقم 5 لسنة 2005، مما حتّم ضرورة تحديث لوائح البلدية بما يتوافق مع القانون الجديد، وبالفعل، بحثت البلدية طوال السنوات الماضية أبرز المثالب التي تحتاج إلى تطوير في لائحة البناء لكل استعمال على حدة، والبداية كانت بوضع التعديلات على الجدول الأول المتعلق بالضوابط والاشتراطات الخاصة بالسكن الخاص، وبالفعل تم إعداده والانتهاء منه وإحالته للمجلس البلدي كأول جدول منفرد لإقراره، وفي العام الماضي، بدأ تطبيقه على أرض الواقع، ولم نرَ أي اعتراض جوهري بشأنه، بل ظهر أنه مُعدّ بشكل جيد ولا يحتاج حالياً إلى أي تعديلات إضافية، وبالنسبة لبقية الجداول يتم إعادة دراستها وتجهيزها لمناقشتها مع المجلس البلدي، وأول ما تم إنجازه في الأسبوعين الأخيرين جدول المناطق الزراعية ومناطق الثروة الحيوانية التي تشمل الوفرة والعبدلي والصليبية، بعد رؤية متطلبات المزارع الكويتي، وتم رقع مقترح متكامل وحصل على الموافقة.

إضافة مسمى استديو وخصم البلكونة من نسبة البناء في «الاستثماري»

يُذكر أن اللائحة الجديدة تشمل 20 جدولاً منفصلاً للاستعمالات المختلفة وفق المناطق، السكن الخاص، الاستثماري، التجاري، الصناعي، الزراعي والمجمعات السكنية، والمدارس، والمستشفيات والفنادق والمنطقة الحرة، وغيرها، كما تم في هذه اللائحة استحداث جدول خاص للمناطق الاقتصادية في العبدلي والوفرة، وجدول لأبراج الاتصالات الذي تمت الموافقة عليه، وإضافة بعض التعديلات وفقاً لمتطلبات الهيئة العامة للاتصالات وتقنية المعلومات.

• لماذ لا توافق البلدية على بناء الدور الرابع، ما السبب الحقيقي وراء ذلك؟

– أولاً يجب معرفة أن نسبة البناء في الكويت لعقارات السكن الخاص بحدود 210 بالمئة للعقارات 400 متر مربع وأكثر، وإذا كانت أقل من 400 متر توصل أحياناً إلى 300 بالمئة، وإذا قارنّا هذه النسبة بين دول المنطقة، فسنجد أنها مرتفعة جداً على مستوى الخليج، وفي الحقيقة أن طبيعة مناطق السكن أنشئت لتكون مناطق ذات كثافة منخفضة، وفي حال تعديل حد أعلى للبناء، بمعنى وضع نسبة زائدة عن المعمول به حاليا، فسيترتب على ذلك زيادة في استهلاك الكهرباء وفي الضغط على البنية التحتية، كذلك عند توقيع عقود النظافة يضعون في الاعتبار كثافة محددة من السكان، لذلك رأينا – كبلدية – أن تكون النسب وفق ما يتم تطبيقه حالياً، ووفقا للمخطط الهيكلي الرابع للدول، أوصى بالمحافظة على النسب الموجودة حالياً دون التخفيض بها، وفي الحقيقة السكن الخاص يفترض ألّا تتعدى نسب البناء به 60 بالمئة من مساحة الأرض بواقع دوري بنظام «Town House»، والمساحة المتبقية تؤخذ كفناء أو حوش.

المطيري: اللائحة الجديدة نتيجة دراسة وبحث لعامين مع المعنيين بسوق العقار

• نعلم وجود عشوائية في «الاستثماري»، ما الجديد في هذا السكن؟

– ‏ارتأينا كلجنة، بناء على توجيهات وزير البلدية والمدير العام للبلدية، إعداد اللائحة بمشاركة مجتمعية، من خلال الاجتماع بأهل الاختصاص والمستثمرين والمطورين والجمعيات والاتحادات المعنية وجميع الجهات المعنية بسوق العقار في الكويت، وجمعنا كل المتطلبات والاحتياجات، فضلا عن ربطها برؤية البلدية لتحديث لوحة البناء الخاصة في السكن الاستثماري، وخرجنا بلائحة متوافقة من خلال تعديل بعض البنود وإضافة استعمالات جديدة، مثل استعمال الملاعب، والتي لم تكن موجودة في السابق أو مرخصة بشكل قانوني، كما شجّعنا على إنشاء المواقف من خلال إضافة نسبة تجارية، وعدّلنا في مفهوم الوحدات السكنية، حيث كانت اللائحة سابقاً لا تحتوي على وحدة سكنية بمسمى استديو، بل كانت شقة ولا تقل عن 60 مترا، والمعضلة التي حاولنا أن نحلّها هي معضلة المواقف، وبالفعل في السكن الاستثماري نعاني نقصا في المواقف، فضلاً عن أن هناك نسبة محددة 250 بالمئة، حيث لا يمكن للمطور العقاري إضافة المنظر الجمالي بعين الاعتبار في البناء عبر وضع الشُّرف أو البلكونات، لكونها تُحسب من ضمن النسبة، فنجد أغلب المطورين العقاريين لا يستغني عن المساحة المخصصة له مقابل إضفاء المنظر الجمالي للمبنى، مما جعلنا نضع نسبة 10 بالمئة من مساحة الشقة كبلكونة، دون أن تخصم من البناء، وأيضاً قمنا بتعديل آلية توزيع الوحدات السكنية عبر تغيير أرقام المساحات، مع إمكانية استعمال العقار بالكامل بنسبة تجارية لمن يملك عقارا مساحته 1000 متر وأكثر، واستخدامه كمثال مكاتب محاماة أو مكاتب هندسية أو عيادات أو معاهد صحية او مطاعم.

• هل هناك جدول جديد ستتم إضافته؟ وبم يختص؟

‏- من ضمن الجداول الملحقة بلائحة تنظيم أعمال البناء، ‏تمت إضافة جدول جديد باسم جدول «توافق»، وهو مختص بالاشتراطات الخاصة بترميم وتصميم واجهات المباني، حيث تعاني الكثير من مناطق الكويت، ومنها على سبيل مثال مدينة الكويت، التي تظهر في بعض شوارعها عقارات تسبب تشوّها بصريا، وهو ما ينعكس على المنظر العام للمنطقة، سواء من عقارات متهالكة أو مصممة ومنفذة بطريقة مشوهة، وظهور الأنابيب والتكييف والتمديدات، علاوة على بلكونات مغلقة.

ترخيص نقاط بيع ومصانع مصغرة في كل مزرعة منتجة… قريباً

لذا، وضعنا عناصر في لائحة متكاملة، تمنع التشوه البصري من خلال 21 عنصراً في جدول واحد، يفرض تطبيقه على المطورين العقاريين، سواء للمباني في السكن الاستثماري والتجاري داخل المدينة أو خارجها، حتى تتوافق مع معايير البلدية بالنسبة للشكل الخارجي للمباني، ومن خلالها، ستجبر هذه اللائحة أصحاب العقارات على تعديل وترميم الواجهات، بما يتوافق مع ما تصدره البلدية من قوانين، حيث ركزنا على أن تكون موجهة للسكن الاستثماري والتجاري الصناعي، أما بقية الاستعمالات فتكون عبارة عن شهادة تنظيمية تسمّى «شهادة توافق»، يُجبر صاحب العقار ‏على إصدارها كل عامين، على أن يتم التفتيش عليها ومراجعتها من مفتشي البلدية، ويفترض أن يكون مطابقاً لما ورد باللائحة، أما فيما يتعلق بالسكن الخاص، فدرسنا وضع بعض العقوبات التي تشمل السكن الخاص، حيث أتاحت اللائحة لإدارة المتابعة الهندسية، لكونها المسؤولة عن المراقبة، مخالفة المبنى المسبب لنشوز في المنطقة ومشوّه للمنظر العام، والهدف من اللائحة حلّ مشكلة التهالك وعدم التنظيم الخارجي للعقارات ووجود هوية معمارية للعقارات، كما أنه لا يفترض إصدار شهادة للسكن الخاص، لكن وضعنا إلزامية الأخذ بالبنود الواردة في لائحة التوافق، درءاً لعناصر التشوه البصري، أيضا وضعنا فصلا خاصا بتجميل الواجهات في الشارع وفق ألوان محددة، دون التفاوت بدرجات كبيرة بين العقارات، وهذه اللائحة وأنظمة البناء لا تطبّق على العقارات التي تخضع لرقابة المجلس الوطني للثقافة والفنون والآداب، لكونها مصنّفة عقارات تاريخية وتراثية.

سابقاً، في الثمانينيات، كانت هناك البيوت العربية التي تعتمد على الحوش، لكن تطور النظام المعماري في الكويت، بإضافة البيت الغربي، وصدر قانون عام 1985 بالإبقاء على البيت العربي، واعتماد البناء للبيوت الجديدة بالنظام الغربي، ورأى الخبراء آنذاك أن الهوية المعمارية للعقارات تحتاج إلى التغيير مواكبةً للتطور في البناء المعماري.

• ماذا عن جدول المنطقة الحرة.. هل هناك تعديلات إضافية؟

– المنطقة الحرة، تعدّل مسماها في قرار سابق، رغم تخصيصها منذ عام 2002 للهيئة العامة للصناعة، وتدار عبر مستثمر، لكن في 2018 تغيّر مسماها لتصبح منطقة متعددة الخدمات، ونعمل الآن من خلال اللائحة الجديدة لتغيير الكثير فيها، نظرا لوجود عقارات تعاني مشكلات قانونية، حيث قمنا بمسح كامل، وبحثنا أبرز العراقيل لتطويرها من هيئة الصناعة، وخرجنا بلائحة تتناسب مع رؤية هيئة الصناعة ورؤية البلدية، وفقاً للمخطط الهيكلي التي ستصب باتجاه تحويلها لـoffice Park منطقة لمقارّ المكاتب الرئيسية للشركات والمؤسسات ومعارض لبيع التجزئة وغيرها، عدا الاستعمال الحرفي أو الصناعي، كما ستصبح المنطقة الوحيدة التي ستتغير بها مساحات المحالّ والمكاتب، على ألّا تقل عن 100 متر وما فوق للمحال، وللمكاتب لا تقل عن 150 مترا، وأضافت التعديلات الجديدة نسبة بناء بما لا يتعدى 130 بالمئة، وأتاحت بناء دور ثالث للقسائم.

المطيري: المنطقة الحرة ستتحول إلى Office Park ومقار للشركات حسب رؤية «الصناعة»

• تحدثت عن المنطقة الاقتصادية في العبدلي والوفرة… ما هو الاستعمال الجديد بداخلها؟

– عندما بحثنا الجداول في لائحة البناء، وجدنا أن بناء منطقة العبدلي الاقتصادية بإمكانها أن تخضع لجداول البناء، مثل جدول اشتراطات البناء في السكن الخاص أو الاستثماري أو التجاري، وغيرها، لكن في الرؤية العامة للمنطقة ارتأينا وجود استعمالات جديدة لا تنظمها جداول اللائحة، مثل استعمال الخدمات اللوجستية والتخزين واستعمال المختلط الذي يجمع بين السكن الاستثماري والسكن التجاري، حيث تكون نسبة البناء للعقار 250 بالمئة، ويسمح 190 بالمئة استثماري، و60 بالمئة تجاري، وخرجنا بعد البحث مع هيئة تشجيع الاستثمار بجدول يتوافق مع متطلبات المنطقة.

أما بالنسبة إلى «الوفرة الاقتصادي»، فسنبحث مع «تشجيع الاستثمار» ما إذا ستتضمن المنطقة استعمالات جديدة أم لا.

• بالحديث عن جدول المناطق الزراعية والثروة الحيوانية، هل من الممكن ترخيص محال للمزارعين؟

– نثني على جهود أعضاء المجلس البلدي، وعلى رأسهم رئيسه عبدالله المحري، الذين استعجلوا الانتهاء من تعديلات في جدول اشتراطات البناء بالمناطق الزراعية والثروة الحيوانية التي تشمل المزارع والجواخير خلال الشهر الماضي، ورغم إقرارها، فإن هناك تعديلات جديدة ستتم إضافتها بعد انتهاء وضع اللمسات الأخيرة مع الهيئة العامة لشؤون الزراعة والثروة السمكية، بعد مطالبات، وهو ما أصبح هاجساً لدى المزارعين بضرورة وضع نقاط بيع للمنتجات، أو مصنع أو معمل للصناعات التحويلية، وطلبنا تقديم تصور عام لتنظيمها قانونياً وفق ما يخدم نشاط المزارع ويعزز الأمن الغذائي، وبعد الانتهاء من دراسة النسب والمساحات، سيتم بحث وضع الاستعمالات ضمن المخطط الهيكلي للدولة.

عامان من الدراسة

أثنى المطيري على جهود فريق العمل المكون من مهندسي البلدية وغيرهم من المختصين للخروج بالتعديلات الجديدة لجداول لائحة أعمال البناء، وأكد أن مدة البحث استمرت عامين من الدراسات والمناقشات مع كل ما يتعلق بسوق العقار والتطورات الجديدة التي يمكن أن تحلّ مثالب جداول لائحة البناء، فيما يتعلق بالاستعمالات والنسب والاحتياجات وفق رؤية البلدية.

10 آلاف غرامة «وقف البناء»

ذكر المطيري أنه تم استحداث عقوبات تتوافق مع مرسوم 33 / 2016 بشأن بلدية الكويت، أبرزها يتعلق بوقف أعمال البناء المخالف، والتي رصد لها 10 آلاف دينار لغير الملتزمين بوقف الأعمال، قائلاً: في السابق كانت البلدية مقيدة بملاحقة حتى إن صدر قرار مدير بلدية الكويت بوقف الأعمال لعقار معيّن، لا يكون هناك أي التزام، مما يجعل المفتشين يضطرون إلى تسجيل محضر لدى المخافر، ومن ثم تبدأ الملاحقة دون أي فاعلية.

تعاون غير مسبوق

أكد المطيري وجود تعاون غير مسبوق بين لجنة البناء وأعضاء المجلس البلدي، قائلاً إن أعضاء «البلدي» ساهموا بشكل كبير في تسريع وتحسين جودة اللوائح بكمّ الملاحظات التي يقدّمها الأعضاء.

اختلاف الألوان… ميزة

وضع الاختلاف في أذواق الألوان لعقارات السكن الخاص يُعد ميزة، لكن بشرط أن تكون متوافقة مع الهوية المعمارية للمنطقة، ولا تخرج عن نطاق الهوية المعمارية الكويتية، بمعنى أن تكون وفق ألوان متقاربة.